L’OBO immobilier, une opportunité patrimoniale à approfondir

jeudi 29 novembre 2018 - Amplegest

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier locatif que vous détenez depuis plus de 30 ans ou dont le crédit a été totalement remboursé. Vous hésitez entre conserver votre bien, le vendre ou le transmettre à vos enfants ? L’OBO est peut-être fait pour vous !

L’OBO Immobilier consiste à céder votre bien immobilier à une société dont le capital est librement défini (par exemple 998 parts en nue-propriété à vos 2 enfants, 998 parts en usufruit pour vous et votre épouse et 2 parts en pleine propriété pour vous et votre épouse). La société finance cet achat par le biais d’un emprunt bancaire et/ou d’un compte courant d’associé d’un montant équivalent au prix de vente. Elle percevra des loyers qui couvriront tout ou partie des échéances du prêt. La transmission se fait donc sans avoir de droits de donation à payer et vous percevez le produit de cession du bien.

Cette stratégie s’envisage notamment sur un patrimoine qui serait trop axé sur l’immobilier, les liquidités obtenues permettant une diversification de placements et une réserve pour payer les droits de succession.

La société peut être soumise à l’impôt sur le revenu : dans ce cas, chaque associé doit payer l’impôt sur le revenu sur sa quote-part de bénéfices reçue, correspondant à des revenus fonciers. En cas de cession du bien, la plus-value se calculera selon la règle des plus-values des particuliers.

En cas d’option à l’impôt sur les sociétés, c’est cette dernière qui s’acquitte de l’impôt. La base imposable étant plus faible de par les règles comptables propres à l’IS (amortissement), l’investissement est plus souple en termes de trésorerie. En cas de cession, il existe une double taxation pour récupérer les liquidités (IS, puis IR sur dividendes).

Enfin, Il convient d’étudier au cas par cas la déductibilité des intérêts d’emprunt et la prise en compte du capital restant dû au titre du passif de l’IFI.