Nouvelle loi Denormandie. Plus de souplesse pour investir dans le logement ancien

mardi 29 janvier 2019

Le dramatique incendie de Marseille a brutalement mis en évidence l’insalubrité de certains logements dans les centres-villes. La situation de l’habitat dans des quartiers de la cité phocéenne relève certes de l’urgence mais dans bon nombre de centres-villes, à travers tout l’Hexagone, le mauvais état de logements anciens saute parfois aux yeux. Nul besoin de diagnostic pour en faire le constat.

La loi Pinel a  mis en place un dispositif d’incitations fiscales  à l’investissement dans le logement ancien pour contribuer à la rénovation des coeurs de villes mais les contraintes et les conditions qui s’y attachent parfois réduisent la portée et l’efficacité de ces mesures. C’est pour faire sauter certains verrous, notamment liés à des conditions de zonages que la loi Denormandie vient d’entrer en application, le 1er janvier 2019. Elle élargit singulièrement le territoire éligible aux mesures puisqu’elle devient applicable dans les 222 villes du plan « Action Coeur de ville » et dans celles qui ont conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Derrière cette nouvelle loi, il y a un double souci. Renforcer les incitations fiscales dans l’ancien alors qu’elles ont trop souvent été prioritairement accordées au logement neuf et toucher les villes moyennes du pays alors que, là aussi, ce sont surtout les grands ensembles urbains qui ont été depuis longtemps privilégiés

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il faut investir dans un logement (appartement ou maison) ancien pour faire du locatif, ouvrant droit à une réduction d’impôts. Cet abattement est de 12 % pour un engagement locatif de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et il monte à 21 % pour un engagement locatif de 12 ans. Donc plus on s’engage sur la durée, moins on paye d’impôts. De même, un avantage fiscal allant de 15 à 85 % est accordé par un investissement dans l’ancien avec engagement de pratiquer un loyer abordable à des foyers aux revenus modestes.

Comme pour la loi Pinel, le plafond d’investissement est de 300.000€ par an (dans la limite de deux opérations maximum) et le budget consacré aux travaux doit représenter 25% du total de l’investissement. Autrement dit, on ne peut pas acheter de l’ancien en mauvais état et le louer tel quel.