La partie dissimulée du prix de vente n’est pas imposable en BNC

mercredi 25 mars 2020 - © Copyright Editions Francis Lefebvre

La somme versée par les acquéreurs d’un immeuble en plus du prix de vente mentionné dans l’acte ne constitue pas, pour le vendeur, un profit accessoire imposable dans la catégorie des bénéfices non commerciaux mais un supplément de plus-value.

Un couple vend sa résidence principale en 2011, pour un prix figurant dans l’acte notarié de 375 000 €. Il perçoit de la part des acquéreurs une somme de 30.000 € en plus du prix mentionné dans l’acte.

Selon l’administration, ce complément de prix constitue un revenu accessoire imposable dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, sur le fondement de l’article 92 du CGI, et elle rectifie la déclaration de revenus des cédants en conséquence.

Annulant le jugement du tribunal administratif de Nantes qui avait donné raison à l’administration, la cour administrative d’appel de Nantes juge, au contraire, que la somme perçue des acquéreurs constitue une dissimulation du prix de vente de l’immeuble. Conformément aux dispositions de l’article 150 VB du CGI, lorsqu’une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l’acte doit être majoré du montant de cette dissimulation, qui est, de ce fait, imposable dans la catégorie des plus-values immobilières. Le redressement opéré par l’administration en BNC est donc annulé.

à noter : 

1.  L’immeuble cédé constituant la résidence principale des cédants, ceux-ci pouvaient a priori se prévaloir de l’exonération de plus-value prévue par l’article 150 U, II-1o du CGI, y compris sur la fraction dissimulée du prix de cession.

2.  L’administration est en droit de rectifier l’assiette des droits d’enregistrement dus sur la cession pour substituer au prix exprimé dans l’acte la valeur vénale réelle de l’immeuble (LPF art. L 17). En cas de dissimulation d’une partie du prix stipulé dans un contrat, celui qui s’est rendu complice de manœuvres destinées à éluder le paiement des droits d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière est solidairement tenu avec les contractants au paiement des droits éludés, de l’intérêt de retard et de la majoration de 80 % prévue à l’article 1729 du CGI (CGI art. 1754, V-5).

3.  La simulation , à savoir ici le fait de masquer un complément de prix occulte, emporte en principe la nullité de l’acte simulé. Le vendeur pourrait donc être tenu de restituer à l’acquéreur le supplément versé et devoir se contenter du prix stipulé dans l’acte (Cass. 1e civ. 17-12-2009 no 18-13.276 F-PB).